В Госдуме обсуждают введение минимума, при котором разрешат зарегистрировать не члена семьи на своих квадратных метрах, вскоре станет учётная норма жилплощади в регионе. Законопроект направлен на борьбу с "резиновыми" квартирами.
Основной причиной роста популярности у покупателей жилья в новостройках на этапе возведения этажей аналитики называют сокращение ценовой разницы по мере возведения корпуса.
Доля квартир, которые продаются на ранних стадиях строительства, в Подмосковье в общем объёме предложения снизилась в 5,9 раза относительно первого квартала 2017 года и составила всего 16% в общем объёме против 94% - годом раньше.
Как оценить долю в квартире?
– какая может быть цена доли в квартире?
«Как оценивается доля в квартире, что влияет не её цену?» – этим вопросом задаются те, у кого есть проблемная доля в квартире, в которую часто такие люди не имеют доступа. Именно для них важно знать, сколько стоит доля в квартире, если она продаётся отдельно от всей квартиры.
Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире? Или хотите продать долю в квартире? Или нужна помощь в суде по выкупу малозначительной доли? Можете тогда обратиться к нам. Наши телефоны: 967 194-99-25 , , .
Ещё случай, когда нужно оценить долю, это когда идёт судебный спор о выкупе малозначительной доли в квартире. Цену определяют оценщики, но среди них нет единства мнений. И оценщики оценивают доли по-разному. А без проведения оценки невозможно добиться удовлетворения такого иска в суде.
Т.е. нужно знать цену проблемной доли, но цена на неё может оказаться разной. Итак, рассмотрим:
ПЕРВАЯ ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ
В России более 95% всех квартир находится в долевой собственности. Это означает, что на вторичном рынке недвижимости также 95% продаваемого жилья также имеет по нескольку собственников, а не одного. Такое количество квартир, поделённых на доли, вовсе не означает, что все их собственники конфликтуют друг с другом.
Напротив, между такими сособственниками нет конфликта, никто не пытается захватить чужую часть квартиры. Они мирно продают квартиру, либо покупают новую одну на всех, либо покупают отдельное жильё и разъезжаются. Деньги при этом они делят соразмерно долям, исходя из рыночной цены целой квартиры.
Вот это и есть первая цена доли в квартире, которая определяется как соответствующая часть от рыночной цены целой квартиры. Тут нет никаких дисконтов и скидок. И такая цена является самой распространённой. Нужно это запомнить, а все другие цены определяются, исходя из неё.
Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире или как оценивается доля в квартире? Звоните нам, мы бесплатно поможем Вам оценить долю в квартире: 967 194-99-25 , , .
ВТОРАЯ ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ
Бывают случаи, когда один собственник доли в квартире договаривается, что выкупает у другого сособственника его долю.
На самом деле тут нет никакой формулы. Каждый договаривается так, как может. И ни один оценщик (специалист по ценам на недвижимость) не сможет ответить точно на вопрос, как в целом по России определяется эта вторая цена. Но она точно не бывает выше первой цены, может ей соответствовать, но могут быть и какие-то скидки. Ведь чаще всего договариваются родственники, которые не афишируют, за сколько они договорились. Для совершения такой сделки они не обращаются к риэлторам, не дают объявлений о продаже. Поэтому информация остаётся между ними.
Можно тут только сказать о том, как может быть определена «СПРАВЕДЛИВАЯ» вторая цена доли в квартире. Такая цена должна соответствовать первой цене.
Почему?
Да потому, что зачем кто-то должен делать скидку, если он мог бы вместе со всеми продать квартиру целиком, получив первую цену. А если другой собственник противится этому, то он по справедливости не заслуживает никакой скидки.
Но бывают ситуации, когда родственники добровольно соглашаются о скидке. И это их право и исключительно добрая воля.
Поэтому вторая цена доли в квартире — это первая цена плюс так скидка, которую соглашается дать продавец доли. Такая скидка определяется по доброй воле, а поэтому является субъективной и не подлежит точному определению.
ТРЕТЬЯ ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ
Если между собственниками по квартире возник конфликт, один другого выжил из квартиры и при этом не соглашается никак разъезжаться, то пострадавшему собственнику может ничего не остаться, как продать свою долю квартиры третьим лицам.
Вот если во втором приведённом выше случае выкуп производит другой участник долевой собственности, который может после этого стать даже единственным собственником всей квартиры, то в третьем случае выкупить долю квартиры предлагается постороннему лицу.
Понятно, что для третьего лица такая доля в квартире является проблемной, поскольку в квартире живёт тот, с кем продавец такой проблемной недвижимости не смог сам договориться. В такую квартиру может быть даже затруднён доступ. Поэтому если доля в квартире продаётся третьему лицу, то она всегда проблемная, а поэтому никогда не может оцениваться по первому варианту. Кстати, некоторые люди, пытающиеся продать эти проблемные доли, этого не хотят понимать. Но они тогда вынуждены бегать со своей проблемной недвижимостью долгие годы, пока не поймут, что другой цены быть не может.
Конечно, на цену по третьему варианту могут оказывать такие факторы, как однокомнатная или многокомнатная квартира, в которой продаётся проблемная доля, изолированные ли комнаты, сколько собственников всего в квартире, есть ли в квартире несовершеннолетние, какой размер продаваемой доли. Но всё равно проблемные доли лежат в определённом ценовом диапазоне.
Обычно цена доли в квартире для третьих лиц определяется как 30-45% от первой цены.
Т.е. берётся рыночная цена всей квартиры, делится на размер продаваемой проблемной доли, а потом делится на 30-45%. Очень редко бывает, чтобы проблемную долю кто-то выкупил за 50% от первой цены.
Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире или как оценивается доля в квартире? Звоните нам, мы бесплатно поможем Вам оценить долю в квартире: , 967 194-99-25 , .
СУДЕБНЫЕ СПОРЫ О ВЫКУПЕ МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ
Правильнее такой иск называется, как иск о признании доли в квартире малозначительной, переводе прав собственности и взыскании за неё компенсации.
Такие иски имеет смысл подавать, если в квартире есть два и более собственников, а у кого-то из них имеется маленькая доля в квартире, которая меньше самой маленькой изолированной комнаты. Например, такой незначительной долей суд сейчас может даже признать всё, что меньше половины в однокомнатной квартиры. И выкупить такую маленькую долю можно при условии, что у её собственника есть другое жильё.
Так вот для такого судебного дела истец должен провести оценку у независимого оценщика. И тут тоже нет единого подхода.
Например, Консалтинговая группа «Юнора» всегда оценивают стоимость доли в квартире. Они обосновывают это тем, что это самая массовая рыночная цена. В такой подходе точно есть здравый смысл.
Но таких честных оценщиков немного. Другие оценивают доли в квартире с дисконтом, всегда как проблемные, т.е. по третьему варианту. Правда, у них оценка выходит чаще дороже чем 50%, поскольку они учитывают те доли, которые висят и не продаётся долгие годы в различных риэлтерских базах и сетях.
Официально такие оценщики объясняют свою такую оценку с дисконтом тем, что вот проблемные доли столько стоят. Но на самом деле мотив их совсем другой:
Если собственник доли в квартире хочет выкупить чужую незначительную долю, то понятно, что он хочет получить материальную выгоду. Выкупать по первой цене он не хочет. А вот по третьей цене он сможет получить такую материальную выгоду, из которой он сможет оплатить услуги оценщика и адвоката. Поэтому такие оценщики и оценивают так, как выгодно заказчику.
А ещё выходит так, что судьи тоже знают, как оценивает доли та или иная оценочная компания. А судья имеет право сам назначить оценку. И тут у судьи есть манёвр: надо подсудить ответчику, чтобы цена незначительной доли была подороже – назначит «Юнору», а нужно подешевле для истца – назначит какой-нибудь «Канонъ» или «Стройэкспертизу». Согласитесь, что отличный момент для коррупции! В общем, все довольны: истец, оценщик, адвокат, судья, а за всё платит ответчик, у кого выкупают незначительную долю.
Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире или как оценить долю в квартире? Или хотите продать долю в квартире? Или нужна помощь в суде? Тогда звоните нам по телефонам: 967 194-99-25 , , .