ВС указал на тонкости продаж квартир, где дети имеют долю

27 марта 2018

Правовые нормы, которые регламентируют сделки купли-продажи жилья, где прописаны несовершеннолетние, растолковала своим коллегам из Челябинской области Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ. Мать продала свою квартиру, в которой прописаны и считались собственниками долей её несовершеннолетние сын и дочь.

И разрешение на куплю-продажу в таких случаях должны давать органы опеки, которые выставляют обязательное условие — продать жильё, часть которого принадлежит детям можно, но родитель должен сразу же купить другую жилплощадь и оформить её на ребят. Но здесь мать с согласия опеки квартиру продала, а другую не купила оставив сына и дочку без своего жилья.

В суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной к участникам сделки обратилась опека администрации Саткинского района Челябинской области. Чиновники для защиты прав детей попросили вернуть проданную квартиру в собственность нерадивой мамы и её детей. В районном суде представитель опеки пояснил, что сделка незаконна, так как она нарушает сразу две статьи Гражданского кодекса, статью Жилищного кодекса, статью Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью Закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Райсуд поддержал чиновников и вернул квартиру продавцу и её детям, а облсуд это решение отменил и принял новое — опеке отказали. Чиновники опеки обратились в Верховный Суд, где дело изучили и заявили, что доводы опеки серьезны и «подлежат удовлетворению», а апелляция «допустила существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела». Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что семье, состоявшей из мамы и двоих детей, принадлежала квартира в равных долях. Женщине разрешили её продать при условии одновременной покупки другой квартиры, в которой у детей будет в собственности по такой же доле. В месячный срок с момента совершения сделки мать должна была предоставить в опеку копии документов на новую квартиру и справку, что дети в ней зарегистрированы.

Но в Росреестре указали, что по истечении срока на детей нет зарегистрированных прав собственности. Райсуд посчитал, что дети утратили права собственности на старую квартиру и не приобрели их ни в какой другой, значит, их права нарушены. Поэтому стороны сделки по купле-продаже должны вернуться в первоначальное состояние.

Апелляция возразила, что неисполнение матерью решения администрации не означает, что сделка купли-продажи недействительна, а сам договор незаконен. Облсуд решил: сделка совершена «в надлежащей форме и с соблюдением установленной процедуры», а значит, незаконной считаться не может.

Верховный Суд разъяснил коллегам разницу понятий — «ничтожная сделка» и «оспоримая сделка». Райсуд должен был установить конкретные основания для признания договора купли-продажи недействительным, прописанные в двух статьях Гражданского кодекса.

Суд первой инстанции этого не сделал, а областной эту ошибку не исправил и не указал, какие нормы права и почему надо применить в данном случае. Апелляционный суд, по мнению Верховного Суда, должен был уточнить, по каким основаниям оспаривается сделка, и в зависимости от этого определить круг юридически значимых обстоятельств, которые влияют на действительность или не действительность сделки.

Местным судом было сказано, что сделка была совершена с согласия органа опеки — она же давала разрешение на продажу. Хотя это не так, поскольку чиновники не могли дать согласие на «отчуждение принадлежащей несовершеннолетним на праве собственности недвижимости без обеспечения их равноценным жильём».

Мать, совершив сделку, не выполнила требование опеки в части покупки детям квартиры, что в итоге привело к лишению их прав на жильё, а на момент сделки, эта квартира для брата и сестры была единственным жильём. Ответчик не предоставил доказательств суду, что из-за сделки права детей не нарушены, а это могли быть счета, куда мать положила часть денег для покупки им жилья или уже купленные готовые квадратные метры с оформленными правами собственности.

Поскольку апелляция эти важные правовые моменты во внимание не приняла и при рассмотрении дела не оценила, Верховный Суд велел этот спор пересмотреть снова, с учётом его разъяснений.

Вы хотите продать долю квартиры? Мы можем предложить срочный выкуп долей квартир в Москве и в Московской области (ближнем Подмосковье). Звоните нам: 8(967) 194-99-25.